登記簿の記載を信頼することなく、現場へ出かけての調査が肝要です。
それには、いろいろな原因が考えられます。
区には所有権に関する事項が記載されます。
区の用紙を見ると、事項欄と順位番号欄がありますが、所有権保存、移転、変更、処分の制限、消滅などは、すべて事項欄に登記されます。
順位番号欄には、事項欄に登記事項を記載した順序にしたがって順位番号が書き込まれます。
所有権保存とは、所有権の登記がされていない不動産について、初めてされる所有権の登記のことです。
そして、この登記を基礎として、その後の所有権の登記が進められていきます。
所有権の登記ができるのは、次の資格を持つ人です。
表題部に所有者として記載されている者。
表題部の所有者から所有権を譲り受けた者は、直接に自分名義で保存登記することはできません。
いったん表題部の所有者で保存してから、あらためて所有権移転の登記を受けることになります。
表題部の登記がされていない場合は、まず表示登記が先行しなければならないのです。
判決によって、土地建物の所有権を認められた者は、直接に自分名義で保存登記ができます。
土地収用法という法律に基づいて土地建物の所有権を取得した者は、自分名義で直接に保存登記ができます。
区分建物については、表題部の所有者から直接に所有権を取得した者(転得者)は、自分名義で保存登記ができます。
これは、区分建物について特に認められた制度で、不動産登記法一OO条二項で規定されているため、「二項保存」と呼ばれています。
原因は、区分建物の売買契約の成立日を記載しますが、敷地権についても、同じ原因で所有権移転されたことを表しています。
所有者が二名以上の場合は、氏名の上にその持分を記載します。
所有権移転の原因としては、「相続、合併、贈与、交換、売買、代物弁済、現物出資、寄付行為、譲渡担保、財産分与、遺産分割、共有物分割、事項取得、真正な登記名義の回復」など、多くのものがあります。
このように、不動産の所有権はいろいろな原因で移転しますが、その中でも、実務の上で最もよく見受けられるのが「売買」です。
登記原因は「売買」であり、その日付は「売買契約成立日」です。
所有者の住所、氏名は住民票に記載されているものと一致しなければなりません。
共有というのは、一個の物を多数の者が所有している関係をいいます。
それぞれの持分権は独立しており、他の者とは関係なく自由に処分することができます。
また、いつでもその分割を請求で仮差押えがついているときは借金の返済を求める訴訟を起こして勝訴したとしても、当てにしていた不動産を相手が売り払ってしまったら、その不動産に対して強制執行をすることはできません。
このようなおそれがある場合は、裁判所に相手方に対して不動産の処分を禁止させるための仮差押えの申立てをすることができます。
仮差押え命令が出ると、その登記は裁判所の書記官の嘱託で行われます。
仮差押えがされている不動産でも、売買などの原因で第三者へ所有権移転の登記をすることができます。
しかし、仮差押えをした債権者が裁判に勝って、強制競売をかけてくれば、たちまちその所有権はふっとんでしまいます。
したがって、このような不動産を取り引きするときには、事前に債権者と話し合って仮差押えを取り下げてもらうことが必要です。
そのためには、売買金額とたまった借金額との兼ね合いの問題になりますが、債権者の方からも訴訟や強制執行の費用や時間の観点から、かなりの譲歩をしてくる事態も考えられるでしょう。
先行した差押機関に対しての配当の交付要求を意味します。
このような不動産を取り引きするためには、まず滞納税額を納付して差押えを解除してもらわなければなりません。
差押え登記の抹消は、担当の官公署の嘱託によってされます。
差押えの登記は、その徴税官公署の嘱託で行います。
差し押さえる不動産の相続の登記がまだされていなかったような場合には、差押え登記の前提として、滞納者名義への相続登記も嘱託でされます。
差押え登記のある不動産を滞納者が第三者に譲渡したり、担保権の設定をしたりしても、差押え債権者はそのような処分はないものとして、滞納処分手続を続けることができます。
その結果、公売されたときは、第三者への処分は完全に無効となります。
なお、すでに滞納処分による差押えをされている不動産に他の徴税官公署から参加差押えが入る場合があります。
相続は人の死亡によって始まります。
相続とは、人が生前持っていた財産上の権利や義務を他の人が受け継ぐことをいいます。
死亡した人のことを「被相続人」、相続財産を受け継ぐ人のことを「相続人」といいます。
誰が相続人になるのかは、民法に定められています。
それによると、被相続人の子、父母などの直系尊属、兄弟姉妹と配偶者です。
これらの人たちのことを「血族相続人」といいます。
相続できる順番(相続順位)も定められていて、まず子、次に直系尊属、最後に兄弟姉妹となっています。
前の順位の者がいるときは、後の順位の者は相続人となれません。
ただし、配偶者は常に相続人となれ、血族相続人がいるときは、その者と共に相続できます。
相続人のうち、子と兄弟姉妹については、それらの者が相続開始時に死亡しているなどで相続人となれない場合には、その子が代わって相続人となります。
これを「代襲相続」といいます。
複数の相続人が相続する共同相続の場合に、各相続人が相続財産の上に持つ割合のことを「相続分」といいます。
相続分は、被相続人が遺言で定めるか、または第三者に委託して定めることができます。
これが「指定相続分」といわれるものですが、この指定がないときには、民法の規定に従います。
これが「法定相続分」と呼ばれるものです。
法定相続分は、次のように定められています。
子と配偶者が相続人であるときは、子が二分一の配偶者が二分の一です。
配偶者と直系尊属が相続人であるときは、配偶 者が三分の二、直系尊属三分の一です。
配偶者と兄弟姉妹が相続人であるときは、配偶者が四分の三、兄弟姉妹が四分の一です。
子、直系尊属、兄弟姉妹がそれぞれ数人いるときは、各自の相続分は平等です。
正式な結婚によらずに生まれた子は、正式な結婚によって生まれた子の二分の一しか相続分がありません。
父母のどちらか一方だけが同じ兄弟姉妹の相続分は、父母の両方とも同じである兄弟姉妹の二分の一です。
では、相続による所有権移転の登記の記入方法を説明しましょう。
まずは、父の遺産を二人の子が二分の一ずつ共同相続した例です。
原因は「相続」となります。
原因の日付は相続の開始した目、つまり被相続人が死亡した日です祖父利治の遺産を父春男が単独相続していましたが、その登記をしないうちに亡くなってしまいました。
そこで、その子のＮとＴが共同相続したのがこの例です。
このように、相続が数次にわたった場合に、中間の相続が単独相続のときに限り、その相続登記を省略して、一度の申請で最後の相続登記をすることが許されています。
ただし、登記原因に中間の相続の経過を記載することになっています。
真実の所有者でない者が、登記名義人として登記されている場合は、その登記は無効であり、できるだけ早く抹消しなくてはなりません。
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